La evolución de los alquileres transita un antes y un después tras la derogación de la ley efectuada por la administración que lidera Javier Milei. Si bien los aumentos siguen siendo la condición dominante, aunque con ajustes por debajo de la inflación, lo cierto es que la disponibilidad de inmuebles se amplía mes a mes. Y, en simultáneo, se consolidaron tendencias como el cierre de contratos en moneda nacional y el predominio de los acuerdos por 24 meses en lugar de los tres años que fijaba el marco anterior. Por estos días, un departamento de un ambiente cotiza entre $280.000 y $385.000 mensuales según la zona, mientras que las unidades de dos ambientes van desde los $315.000 hasta los $480.000 de acuerdo al barrio de la Ciudad.
De acuerdo a un relevamiento del Colegio Inmobiliario porteño al que accedió iProfesional, el impacto del DNU 70/2023 fijado por el Gobierno apenas asumido aceleró la recuperación de la oferta, que aumentó casi un 200% en poco más de un año.
«(La oferta) casi se triplicó respecto a la oferta que había cuando la ley de alquileres regulaba el sector», afirmó la entidad.
Alquileres: los barrios con más disponibilidad de departamentos
En cuanto a los barrios que presentan la mayor disponibilidad de inmuebles, Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero lideran la nómina. Juntos, representan casi el 60% de la oferta total vigente en Capital Federal.
«Este impresionante crecimiento en la oferta ha tenido su esperable efecto en los precios, con los valores de los alquileres creciendo por debajo de la inflación, es decir, cayendo en términos reales. Los datos del observatorio dan cuenta de una baja real promedio del 36,8% en los valores de los contratos», añadió.
Con relación a la moneda que predomina en los contratos que se cerraron en el último año, el Colegio Inmobiliario señala que, en contraposición a la extensión de los contratos en dólares vigente durante los años de la ley de alquileres, «hoy el 90% de los contratos se pactan en pesos, con períodos de ajuste de tres o cuatro meses, generalmente indexados a la inflación».
«Tras unos años en los que la Ley obligaba a contratos de tres años (un período que resulta excesivo tanto para inquilinos como propietarios), la derogación llevó a que el plazo acordado de duración de los contratos vuelva a ser de 24 meses», destacó la organización.
«Esta realidad confirma lo que el Colegio Inmobiliario sostuvo durante el período de vigencia de la Ley respecto a que el plazo de dos años era el ideal para ambas partes», completó.
Por otra parte, la entidad subrayó que, a partir de los incrementos ocurridos en 2024, la rentabilidad bruta para los propietarios de Capital Federal ya se ubica en torno al 6,35%, un guarismo cercano a la media mundial.
Este número, también, «triplica lo que se obtenía de renta anual en tiempos de la ley de alquileres». El Colegio Inmobiliario concluye que la mayor rentabilidad «no ha tenido efecto en el cumplimiento de los contratos, ya que hoy la morosidad en los pagos de alquileres es prácticamente inexistente en la Ciudad».
Alquileres: los precios que predominan en Capital
En lo que respecta a los valores vigentes en Capital Federal, un monitoreo reciente de Reporte Inmobiliario expone que, en lo referente a los departamentos de un ambiente, los precios promedio más acotados se dan en Tribunales ($280.000 mensuales), Parque Centenario (290.000), Constitución, Congreso y San Nicolás (300.000).
Del otro lado se ubican Palermo, Colegiales, Villa Devoto, Belgrano y Núñez ($400.000), Villa Crespo (395.000) y Chacarita (385.000).
En lo que respecta a los departamentos de dos ambientes, los precios más «accesibles» se distribuyen entre Constitución ($315.000), Centro y Microcentro (355.000), San Nicolás (360.000) y Liniers (365.000).
En la vereda de enfrente se alinean Parque Centenario y Núñez ($500.000), Parque Chas y Belgrano (490.000), Villa Devoto (485.000) y Palermo (480.000).
En cuanto a las unidades de tres ambientes, las cotizaciones de menor valor ocurren en Constitución ($425.000), Parque Patricios (490.000), Tribunales y La Paternal (500.000).
En cambio, los precios más potentes se dan en Palermo ($720.000), Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Recoleta y Núñez (700.000).
Por último, resta decir que para los departamentos de cuatro ambientes las cotizaciones de menor valor corresponden a los barrios de Centro y Microcentro ($625.000), Flores (650.000) y La Paternal (675.000). Los precios más altos se observan en Palermo y Recoleta ($900.000), San Telmo (820.000), Colegiales, Belgrano y Villa Urquiza (800.000).